親の土地に子どもの家、名義が異なる場合の小規模宅地の特例の落とし穴

親の土地に子どもが建てた家。相続税はどうなる？

ただ、親が亡くなった時、
土地と建物の名義が違うとき、相続税を減らす「小規模宅地の特例」が本当に使えるのか、不安になりますよね。

小規模宅地特例とは何か

宅地小規模の特例があるのは、親が住んでいる自宅の土地を相続する場合に、その土地の相続税の評価額を最大で80％も受ける制度です。
本来なら数千万円の評価額がある土地でも、この特例を使うと数百万円まで落とせる場合もあります。

相続税申告をする際に、この特例を使えるかどうかで、相続税額が大きく変わってしまうので、非常に重要な制度と言えます。

土地と建物の名義が異なる場合、特例は使えますか？

結論から言えば、土地と建物の名義が異なっていても、一定の条件を満たせば特例の適用は可能です。

ただし、ここで重要なのが「土地と建物がどういう契約関係なのか」という点です。
同様に名義が異なる場合でも、この契約内容によっては、例外が使えたり使えなかったりします。

鍵となる「使用貸借」と「レンタル借」の違い

親の土地の上に子どもが家を建てるためには、若干「土地を使う権利」が必要になります。
その権利の形態が「使用貸借」か「賃貸借」かで、相続税の扱いが大きくかわります。

貸借とは、無償で土地を貸すこと

貸借とは、親が子どもに対して、土地を無償で（お金をもらわずに）貸す契約のことです。
親子の関係では、このパターンが大多数です。

地代がかかっていない、または固定資産税程度の金額以下しかない場合は、税務上、貸借として扱われます。

賃貸借とは、有償で土地を貸すこと

一方、賃貸とは、親が子どもに対して、土地を有償で（お金をもらって）貸す契約のことです。
全国相場のような「適正な地代」が発生している場合が該当します。

実際に相当額の地代を払っているなら、それは事業用の貸地という扱いになってしまいます。

この違いが、小規模宅地の特例が使えるかどうかを判断し、非常に重要なポイントなんです。

子どもが親と同じ生計の場合、例外は使用可能性が高い

親と子どもが「同生計親族」に該当する場合、つまり親が子どもの生活費を出していたり​​、一緒に生活していたり​​する場合のお話です。

無償で土地を貸しているなら、特例はほぼ確定

親から無償で土地を借りている（貸借使用）の場合、その土地は「親の同生計親族の居住用土地」として
扱われます。

減額割合は80％です。
相続税申告書を作成する際に小規模、宅地等についての金額計算明細書という書類を添付することで、この特例が適用されます。

有償で土地を貸している場合、特例は使えない

では、親から有償で土地を借りている場合（賃貸借）は勝負か。

実は、このケースでは、小規模宅地の特例は使えません。
理由は、税務上、その土地が「親の事業用」（貸地事業）と判断されるからです。

「え、特例は使えないんですか」と慌てるかもしれません。
ただ、税務上のルールはそこまで単純ではないんです。

有償で貸している場合、「貸付事業用宅地」という別の特例を検討することもできます。 しかし、子ども（建物所有者）が土地を相続すると、貸し手と借り手が同じ人になってしまい、枠上「混同」という現象が起きて、契約自体が消滅してしまうんです。

そうなりますと、申告期限までに事業を継続できず、特例の適用はなくなってしまいます。
結果として、この場合の相続税の軽減は残念になってしまいます。

子どもが親と別生計の場合は、ほぼ特例は使えない

次に、親と子どもが別々の生計を立てている場合を見てみましょう。

どのような契約でも、例外は適用されない

残念ながら、子どもが親と別生計の場合、土地を無償で借りていようが有償で借りていようが、小規模宅地の特例は使えません。

理由は、特例の前提条件が「同生計親族が生きていること」だからです。
親と別の生計を立てている子どもの場合、どうしても同じ屋根の下にあっても、それは「同生計親族が生きている」という判断ができないわけです。

したがって、相続対策の観点からは、子どもと親の経済的なつながりが重要になってきます。
子ども自身が完全に自立した生活をしている場合は、相続税軽減の手段が限られてしまうということです。

通常より低い地代の場合は、別の判断の余地がある

ここで一つ、ちょっと待って欲しいポイントがあります。

親から子どもに対して、一般相場よりわずかに低い地代で土地を貸している場合は危機か。
この場合、税務上は「相当対価での賃貸ではない」と判断される可能性があります。

その結果、無意味な貸地事業ではなく、別の扱いになる場合もあります。
状況によっては、例外が適用できる可能性も出てくるということです。

ただし、この判断は複雑で、個別のケースごとに見極める必要があります。

相続税申告で一番大事なこと「今から準備すること」

ここまで、土地と建物の名称が異なる場合の小規模宅地の特例について説明してきました。
大切なものは、この知識を「今から」活かすことです。

実は多くのご家庭は、親が亡くなってからこの問題に気づきます。
そしてその先に、すでに手が遅れているという状況もあります。

親が健のうちに、土地と建物の登記がどうなっているのか、親子の生計がどのような状態なのかを確認しておくことが重要です。

ExcelやGoogleスプレッドシートで簡単な家計管理をして、親の援助状況を記録しておくのも一つの手です。
相続税申告時に「同生計親族であること」を証明するために、銀行口座の送金記録などが必要になる場合もあります。

税理士や会計士に相談する際にも、ついでに準備があれば、より正確なシミュレーションができます。
TaxNote や BtoB プラットフォーム、MoneyForward などの会計ソフトなども活用しながら、情報を整理しておくと、申告時の負担も軽減されます。

あるいは、親が生きているうちに、遺産分割についての限りをしておくのも有効です。
遺言書を作成しておけば、その後のトラブル防止もげます。

ぜひ、「相続が起きてから考える」のではなく、「今から準備する」という姿勢が大切です。

税理士や会計士に相談するのが、最短ルート

自分のケースが特例の対象になるのか、もしかしたら相続税がいくらになるのか不安なら、専門家に頼るべきです。

税理士や公認会計士は、なかなか複雑な相続税の問題を毎日取り組んでいます。

相続税申告書の作成も、お客様にお任せすれば、申告漏れのリスクもございません。
最初のご相談は無料というケースも多いので、お気軽にお問い合わせくださいませ。

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